A principal alteração trazida pela Reforma Tributária é a criação de dois novos tributos que substituirão diversos impostos federais, estaduais e municipais. A partir de 2026, as locações de imóveis passam a ser analisadas sob o ponto de vista de prestação de serviço, especialmente quando realizadas de forma habitual ou profissional.
Esses dois novos impostos são:
IBS
Imposto sobre Bens e Serviços, que substituirá ICMS e ISS, com gestão compartilhada entre estados e municípios.
CBS
Contribuição sobre Bens e Serviços, de competência federal, que substitui PIS e Cofins.
Na prática, isso significa que quem aluga imóveis poderá ter de recolher IBS e CBS, além do tradicional Imposto de Renda, caso se enquadre nos critérios de habitualidade e volume de receitas.
Quem será impactado pela nova tributação sobre aluguéis
Nem todos os proprietários de imóveis serão afetados pelas novas atualizações da lei dos aluguéis. A Reforma Tributária estabelece critérios objetivos para a incidência dos novos tributos, com o objetivo de preservar o pequeno investidor e focar nos contribuintes com perfil de atividade econômica mais estruturada.
De acordo com a proposta em vigor, serão tributadas com IBS e CBS as pessoas físicas que:
Recebem mais de duzentos e quarenta mil reais por ano com aluguéis
Possuem mais de três imóveis alugados
Realizam a locação como atividade habitual, com organização e sistematização que caracterize prestação de serviço
Esses critérios foram definidos para distinguir o aluguel ocasional da atividade empresarial de renda passiva. Proprietários com um ou dois imóveis, por exemplo, que usam o aluguel como complemento de renda familiar, devem continuar tributados apenas pelo Imposto de Renda Pessoa Física, usando o sistema do carnê-leão.
Como os novos tributos vão funcionar na prática
A estrutura de cobrança do IBS e da CBS ainda está em fase de regulamentação detalhada, mas já se sabe que a alíquota total dos dois tributos pode chegar a vinte e cinco por cento sobre o valor bruto recebido. Para evitar distorções no mercado de locação, a legislação prevê redutores específicos para o setor imobiliário, especialmente nas locações residenciais.
Com os redutores aplicados, a estimativa atual é que a alíquota efetiva fique próxima de oito vírgula quatro por cento sobre a receita bruta, o que ainda representa um novo custo para muitos locadores.
É importante lembrar que esse percentual incide sobre todo o valor do aluguel recebido, e não sobre o lucro líquido. Portanto, mesmo que o imóvel tenha despesas com manutenção ou condomínio, o cálculo será feito com base no valor total pago pelo inquilino.
Exemplo prático de como a tributação afetará um investidor
Imagine o caso de um proprietário que possui cinco apartamentos alugados, cada um gerando quatro mil reais mensais. Sua receita anual total com aluguéis é de duzentos e quarenta mil reais, exatamente o limite de isenção.
Se esse valor for ultrapassado, ele entrará na faixa de contribuinte obrigado a recolher IBS e CBS, além do Imposto de Renda.
Com uma alíquota efetiva de oito vírgula quatro por cento, o novo custo fiscal será de aproximadamente vinte mil reais por ano, reduzindo significativamente a rentabilidade líquida da operação.
Esse cenário mostra como a nova regra exige planejamento tributário, reorganização de contratos e possível migração para regimes de pessoa jurídica, quando houver vantagem comprovada.
Como será o período de transição até a implementação total
A nova tributação não será implantada de forma abrupta. A Reforma Tributária prevê uma transição escalonada até o ano de dois mil e trinta e três. Durante esse período, os novos impostos serão aplicados de forma progressiva, enquanto os tributos antigos vão sendo gradualmente extintos.
Veja abaixo como será essa transição:
Ano de dois mil e vinte e seis
Início simbólico da cobrança de CBS e IBS com alíquotas reduzidas
Ano de dois mil e vinte e sete até dois mil e trinta e dois
Crescimento gradual da alíquota dos novos tributos e redução das alíquotas antigas
Ano de dois mil e trinta e três
IBS e CBS passam a ser os únicos tributos sobre locação de serviços, substituindo completamente PIS, Cofins, ISS e outros
Essa transição permite que os contribuintes se adaptem, avaliem alternativas e ajustem seus modelos de operação sem prejuízos bruscos.
Quais imóveis entram nessa regra?
É importante destacar que a nova regra de tributação não diferencia o tipo de imóvel, mas sim o perfil da atividade exercida. Portanto, tanto imóveis residenciais quanto comerciais, alugados por pessoa física com habitualidade e volume relevante, podem ser enquadrados.
A lei também não faz distinção entre contratos novos e antigos. Isso significa que todos os contratos ativos estarão sujeitos às novas regras, desde que o locador se enquadre nos critérios de obrigatoriedade.
Como se preparar para a nova tributação dos aluguéis?
A mudança tributária exige mais do que simples adequação. Ela pede um reposicionamento estratégico para manter a viabilidade financeira da locação.
Confira algumas ações recomendadas:
Avalie sua receita total com aluguéis e verifique se ultrapassa o limite de duzentos e quarenta mil reais por ano
Consulte um contador ou especialista em planejamento tributário para entender se é vantajoso abrir uma empresa para administrar os imóveis
Atualize seus contratos de locação, garantindo cláusulas claras sobre reajuste, repasse de encargos e periodicidade
Considere centralizar a gestão dos imóveis em uma holding patrimonial, quando houver volume e valor que justifiquem esse modelo
Mantenha a documentação e os comprovantes de pagamento organizados, pois o cruzamento de dados será intensificado pela Receita Federal
Quais os riscos de não se adequar?
A não adaptação às novas regras fiscais pode gerar consequências graves, como:
Multas por omissão de receita
Cobrança retroativa de impostos com juros e correção
Impedimento de renovação contratual em condições regulares
Autuação por parte da Receita Federal com base em informações prestadas por inquilinos ou por instituições bancárias
Além disso, a informalidade se tornará cada vez mais difícil, uma vez que o novo sistema tributário prevê integração entre registros públicos, cartórios, plataformas de assinatura digital e sistemas bancários.
Como a nova regra pode impactar o valor dos aluguéis
Diante do aumento da carga tributária para determinados perfis de locadores, é possível que o mercado experimente uma elevação gradual nos valores cobrados dos inquilinos. Muitos proprietários, especialmente os que operam com alto volume, podem optar por repassar parte do custo para o preço final do aluguel.
Por outro lado, a maior formalização e padronização das locações tende a profissionalizar o setor, trazendo mais confiança ao inquilino e um ambiente mais seguro para o investidor.
Tabela comparativa do cenário atual e pós Reforma Tributária
| Critério | Até 2025 | A partir de 2026 |
| Imposto aplicado | Apenas IRPF pelo carnê-leão | IRPF + IBS + CBS (em certos casos) |
| Isenção para pessoa física | Até R$ 240 mil por ano | Mantida |
| Recolhimento mensal | Facultativo (até certo valor) | Obrigatório conforme novo regime |
| Tipo de imóvel | Qualquer tipo | Qualquer tipo |
| Exigência de PJ | Opcional | Recomendável para altas receitas |
| Documentação exigida | Básica | Mais rigorosa e integrada |
Conclusão
A entrada em vigor da Reforma Tributária em dois mil e vinte e seis representa uma mudança decisiva para o mercado de locação no Brasil. Com a aplicação dos novos tributos IBS e CBS sobre a receita de aluguéis, especialmente em casos de maior volume ou habitualidade, o investidor imobiliário passa a ser visto sob o olhar do fisco como um prestador de serviço.
Se você possui imóveis alugados ou administra locações, o momento de agir é agora. O planejamento tributário se tornou indispensável, assim como a organização dos contratos, a análise de alternativas societárias e a adoção de boas práticas de gestão.
A nova regra não é apenas um detalhe fiscal. Ela redefine a forma como o aluguel será tratado nos próximos anos e impõe um novo padrão de profissionalismo no setor.
